Может ли частная недвижимость по воле ее владельца стать общедомовым имуществом
Интересный юридический прецедент возник в сфере управления недвижимостью: возможно ли собственнику нежилого помещения разделить его на несколько частей, сохранив за собой только определенную площадь, а остальное пространство перевести в статус общедомового имущества? Хотя Росреестр выступил против такой инициативы без одобрения общего собрания собственников, арбитражные суды признали правомерность подобных действий. Окончательное решение предстоит принять экономической коллегии Верховного суда. Правовые эксперты связывают такие намерения с оптимизацией налоговых расходов и обращают внимание на потенциальные сложности подобных трансформаций.
В центре внимания оказалось разбирательство по разделу нежилого помещения компании «Байт» площадью 825,6 кв. м, расположенного в новосибирском административно-общественном центре №1. Организация направила в региональное управление Росреестра заявку на регистрацию прав собственности на четыре новых помещения после раздела первоначального объекта. Ведомство обнаружило несоответствие — новые объекты занимали только 563,1 кв. м, что привело к приостановке регистрационного процесса.
Для разъяснения ситуации кадастровый инженер представил обновленный технический план, поясняющий расхождение в площадях результатом перепланировки и выделения зон общего пользования. Несмотря на предоставленные разъяснения, Росреестр сохранил свою позицию и отказал в регистрации.
Компания «Байт» оспорила решение в Арбитражном суде Новосибирской области. Все судебные инстанции поддержали позицию компании, обязав регистрационный орган оформить право собственности на новые помещения. В судебных решениях подчеркивалось, что действия Росреестра необоснованно ограничивают права собственника на распоряжение имуществом. Суды также отметили, что право на общее имущество автоматически принадлежит всем владельцам помещений в здании, независимо от регистрации.
Росреестр, не согласившись с решениями, обратился в Верховный суд. Ведомство настаивает на том, что при разделе недвижимости суммарная площадь новых помещений должна совпадать с исходной, а все образованные объекты подлежат обязательному кадастровому учету согласно действующему законодательству. Статус общедомового имущества, по мнению ведомства, определяется изначальным проектом здания, а не последующими изменениями частной собственности.
В жалобе подчеркивается невозможность одностороннего отказа от части индивидуальной собственности путем ее перевода в общее пользование после перепланировки. Росреестр предлагает поэтапное решение: сначала регистрация всех новых объектов за владельцем, затем — возможное одобрение общим собранием собственников перевода определенных помещений в общедомовое имущество. Верховный суд счел аргументы существенными и передал дело в экономколлегию.
Для экономии нужно согласование
Специалисты в области права выделяют различные мотивы для подобного раздела помещений. Елизавета Кожевникова из Enforce Law Company отмечает преимущества рационального использования пространства и возможности повышения доходности через привлечение разных арендаторов. Евгения Пешкова, партнер BGMP, указывает на потенциальную налоговую оптимизацию при переводе части помещения в общедомовое имущество.
Правовые эксперты предупреждают о возможных злоупотреблениях при таком подходе. Сергей Сергеев, специализирующийся на спорах в сфере ЖКХ, подчеркивает финансовую подоплеку: содержание меньшего помещения экономически выгоднее, а расходы по обслуживанию «отрезанных» площадей перекладываются на других собственников. Елизавета Кожевникова обращает внимание на дополнительные обязательства других владельцев по содержанию новых общих зон. Наталия Поправко добавляет к списку затрат расходы на уборку, охрану и соблюдение различных нормативных требований.
По мнению Поправко, утверждение позиции «Байта» может привести к хаотичному переделу рынка недвижимости с появлением неликвидных объектов и потерей налоговых поступлений. Большинство юристов склоняются к вероятной поддержке позиции Росреестра Верховным судом. Однако Евгения Пешкова отмечает, что это потребует дополнительных согласований с другими собственниками. Сергей Сергеев подтверждает увеличение бюрократической нагрузки, указывая на возможные длительные сроки решения вопросов через общие собрания.
Источник: www.kommersant.ru
